Zástavní právo + zákaz zcizení a zatížení u nemovitosti
1. 9. 2020
Podívejme se, co v souvislosti se zástavním právem znamenají pojmy zákaz zcizení a zákaz zatížení, které se mohou objevit na listu vlastnictví u nemovitosti.
Velké množství nemovitostí je v dnešní době financováno za pomoci hypotečního úvěru. A protože banka je opatrná, tak vyžaduje zajištění dluhu. A jelikož se obvykle jedná o milionové částky, je logické, že ten dluh lze nejlépe zajistit nemovitostí - nejčastěji tou kupovanou.
Pokud jste v pozici kupujícího, tak se zřízením tohoto práva souhlasíte, když si berete hypoteční úvěr. A jste-li naopak prodávající, je potřeba kupujícímu při zřízení zástavního práva poskytnout součinnost. Banka potřebuje mít jistotu té zástavy ještě před uvolněním peněz z úvěru kupujícímu, proto je potřeba zajistit zřízení zástavního práva dříve než práva vlastnického. A protože v době zřízení zástavního práva kupující ještě k bytu nemá žádné vlastnické právo, musí zástavní smlouvu podepsat prodávající. V případě, že by k převodu vlastnického práva z nějakého důvodu nedošlo, jsou ve smlouvách mechanismy, na základě kterých se vše vrátí do původního stavu. Nedojde-li tedy ke změně vlastníka, odstraní se i zřízené zástavní právo.
Zástavní právo je tedy věcné právo, které se zapíše na list vlastnictví dané nemovitosti. Tím je toto omezení veřejně dostupné a jakýkoliv další případný budoucí kupující vidí, že na nemovitosti vázne. O tom, jak postupovat při prodeji nemovitosti, na které je hypotéka (a tím pádem i zástava), jsem psal v článku Jak řešit prodej nemovitosti zatížené hypotékou.
V souvislosti se zřízením zástavního práva se na listu vlastnictví mohou objevit dodatečné zápisy, např. Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého či Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh.
Už delší dobu, konkrétně od účinnosti nového Občanského zákoníku (1. 1. 2014), se můžete setkat s tím, že v souvislosti s takto zřizovaným zástavním právem jsou navíc zřizována další dvě věcná práva: zákaz zcizení a zákaz zatížení. Není to pravidlem, této možnosti nevyužívají všechny banky, a z těch, které jí využívají, zřizují buď zákaz zcizení i zatížení společně, nebo pouze zákaz zcizení.
A co tedy tyto pojmy konkrétně znamenají?
Zákaz zcizení znemožňuje nemovitost zcizit, tedy převést vlastnické právo na jinou osobu. Nehraje roli, zda je převod úplatný či bezúplatný.
Zákaz zatížení pak vlastníka zavazuje nemovitost nezatížit, tedy nezřídit k ní další věcné právo, jako jsou např. služebnost (věcné břemeno), předkupní právo nebo třeba i další zástavní právo.
Tyto instituty obecně vymezuje § 1761 Občanského zákoníku a také tyto pojmy najdete v Katastrálním zákoně (Zákon o katastru nemovitostí č. 256/2013 Sb). Je důležité říct, že se týkají pouze právního jednání osoby, na kterou se závazek vztahuje. V případě úmrtí dotyčného lze tedy nemovitost převést na dědice, stejně jako v případech rozhodnutí orgánu veřejné moci či jiných zákonných případech.
Co se týká podmínek zřízení těchto věcných práv, tak zákon ukládá, aby byla zřízena na dobu určitou a přiměřenou, nelze je tedy zřídit na dobu neurčitou. Přiměřenost se pak vztahuje k účelu, který smlouva sleduje, typicky do doby splnění určité povinnosti - v případě hypotéky je to doba splacení úvěru. A také platí, že ke zřízení musí být důvod, nelze je tedy zřídit, pokud neexistuje zájem strany, jejíž práva jsou takto chráněna.
V případě splnění podmínek sjednaných ve smlouvě (tedy splacení úvěru) pak banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva (tzv. kvitanci). Tu je potřeba spolu s příslušným formulářem podat katastru, který pak zástavní právo včetně zákazů zcizení a zatížení vymaže a nemovitost je tak opět "čistá".
Mirek Rybín
Velké množství nemovitostí je v dnešní době financováno za pomoci hypotečního úvěru. A protože banka je opatrná, tak vyžaduje zajištění dluhu. A jelikož se obvykle jedná o milionové částky, je logické, že ten dluh lze nejlépe zajistit nemovitostí - nejčastěji tou kupovanou.
Pokud jste v pozici kupujícího, tak se zřízením tohoto práva souhlasíte, když si berete hypoteční úvěr. A jste-li naopak prodávající, je potřeba kupujícímu při zřízení zástavního práva poskytnout součinnost. Banka potřebuje mít jistotu té zástavy ještě před uvolněním peněz z úvěru kupujícímu, proto je potřeba zajistit zřízení zástavního práva dříve než práva vlastnického. A protože v době zřízení zástavního práva kupující ještě k bytu nemá žádné vlastnické právo, musí zástavní smlouvu podepsat prodávající. V případě, že by k převodu vlastnického práva z nějakého důvodu nedošlo, jsou ve smlouvách mechanismy, na základě kterých se vše vrátí do původního stavu. Nedojde-li tedy ke změně vlastníka, odstraní se i zřízené zástavní právo.
Zástavní právo je tedy věcné právo, které se zapíše na list vlastnictví dané nemovitosti. Tím je toto omezení veřejně dostupné a jakýkoliv další případný budoucí kupující vidí, že na nemovitosti vázne. O tom, jak postupovat při prodeji nemovitosti, na které je hypotéka (a tím pádem i zástava), jsem psal v článku Jak řešit prodej nemovitosti zatížené hypotékou.
V souvislosti se zřízením zástavního práva se na listu vlastnictví mohou objevit dodatečné zápisy, např. Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého či Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh.
Už delší dobu, konkrétně od účinnosti nového Občanského zákoníku (1. 1. 2014), se můžete setkat s tím, že v souvislosti s takto zřizovaným zástavním právem jsou navíc zřizována další dvě věcná práva: zákaz zcizení a zákaz zatížení. Není to pravidlem, této možnosti nevyužívají všechny banky, a z těch, které jí využívají, zřizují buď zákaz zcizení i zatížení společně, nebo pouze zákaz zcizení.
A co tedy tyto pojmy konkrétně znamenají?
Zákaz zcizení znemožňuje nemovitost zcizit, tedy převést vlastnické právo na jinou osobu. Nehraje roli, zda je převod úplatný či bezúplatný.
Zákaz zatížení pak vlastníka zavazuje nemovitost nezatížit, tedy nezřídit k ní další věcné právo, jako jsou např. služebnost (věcné břemeno), předkupní právo nebo třeba i další zástavní právo.
Tyto instituty obecně vymezuje § 1761 Občanského zákoníku a také tyto pojmy najdete v Katastrálním zákoně (Zákon o katastru nemovitostí č. 256/2013 Sb). Je důležité říct, že se týkají pouze právního jednání osoby, na kterou se závazek vztahuje. V případě úmrtí dotyčného lze tedy nemovitost převést na dědice, stejně jako v případech rozhodnutí orgánu veřejné moci či jiných zákonných případech.
Co se týká podmínek zřízení těchto věcných práv, tak zákon ukládá, aby byla zřízena na dobu určitou a přiměřenou, nelze je tedy zřídit na dobu neurčitou. Přiměřenost se pak vztahuje k účelu, který smlouva sleduje, typicky do doby splnění určité povinnosti - v případě hypotéky je to doba splacení úvěru. A také platí, že ke zřízení musí být důvod, nelze je tedy zřídit, pokud neexistuje zájem strany, jejíž práva jsou takto chráněna.
V případě splnění podmínek sjednaných ve smlouvě (tedy splacení úvěru) pak banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva (tzv. kvitanci). Tu je potřeba spolu s příslušným formulářem podat katastru, který pak zástavní právo včetně zákazů zcizení a zatížení vymaže a nemovitost je tak opět "čistá".
Mirek Rybín
