Co je poznámka rozepře či spornosti u nemovitosti
3. 3. 2020
Občas se můžete setkat se situací, kdy zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu. Může se tak stát například na základě neplatnosti kupní smlouvy, nebo pokud od ní účastník odstoupí. A k nápravě takového stavu pomáhá právě institut poznámky rozepře a poznámky spornosti.
Na úvod se vám může hodit vědět, kde vlastně informace o nemovitosti najdete. V tom vám pomůže článek Kde zjistíte informace o nemovitosti.
Ale teď už k dnešnímu tématu.
Jaký je rozdíl mezi těmito dvěma poznámkami? Jak asi tušíte, rozhodující je právě důvod, kvůli kterému je zapsaný stav odlišný od toho skutečného.
Představte si situaci, kdy prodávající a kupující uzavřou platnou kupní smlouvu, avšak jedna ze stran následně od této smlouvy odstoupí, čímž se nemovitost právně "vrátí" původnímu vlastníkovi. Účastníci tento stav okamžitě nenapraví a kupující se třeba nemovitost rozhodne obratem prodat další osobě. Skutečný vlastník se pochopitelně bude chtít bránit a to tak, že uplatní své právo u soudu podáním žaloby na určení vlastnického práva.
Skutečný vlastník pak může ve chvíli, kdy má k dispozici dokument prokazující podání žaloby, u dotčené nemovitosti požádat katastr o vyznačení v tomto případě poznámky rozepře. A tím do doby rozhodnutí ochrání nemovitost před jejím následným prodejem, stejně jako před jakýmikoliv dalšími podanými návrhy ve vztahu k nemovitosti.
Další možností vzniku poznámky rozepře je, pokud právo vzniklo mimoknihovně, v praxi třeba vydržením.
Ke změně vlastnictví však může dojít i neoprávněně, např. zfalšováním podpisu vlastníka na kupní smlouvě. Jakmile skutečný vlastník zjistí, že na katastru je u jeho nemovitosti evidován někdo jiný (aniž by k tomu pochopitelně byl právní důvod), může katastr požádat o zápis poznámky spornosti.
Jakmile je poznámka vyznačena, má skutečný vlastník dva měsíce na to, aby podal k soudu určovací žalobu a katastru své vlastnictví doložil, jinak katastr tuto poznámku vymaže.
Jak vidíte, poznámka spornosti je oproti poznámce rozepře vnímána urgentněji, proto je možné o její zápis požádat ještě před podáním určovací žaloby. K tomuto se vážou další důležité zákonné lhůty (viz citované paragrafy níže), proto je dobré si vlastnictví k nemovitostem pravidelně kontrolovat.
Občanský zákoník totiž v § 980 říká následující:
(1) Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.
(2) Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
O tom, jak si můžete hlídat svoji nemovitost, jsem psal v článku Jak si nenechat ukrást nemovitost.
Níže se můžete podívat na další paragrafy katastrálního zákona i občanského zákoníku, které s výše uváděnými nesoulady pracují.
Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
§ 24
Poznámka spornosti zápisu
(1) Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.
(2) Pokud je řízení, o kterém se zapisuje poznámka spornosti zápisu, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.
(3) Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.
Zákon č. 89/2012 Sb. - občanský zákoník
§ 984
(1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
(2) Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije.
§ 985
Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.
§ 986
(1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
(2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.
(3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.
Mirek Rybín
Na úvod se vám může hodit vědět, kde vlastně informace o nemovitosti najdete. V tom vám pomůže článek Kde zjistíte informace o nemovitosti.
Ale teď už k dnešnímu tématu.
Jaký je rozdíl mezi těmito dvěma poznámkami? Jak asi tušíte, rozhodující je právě důvod, kvůli kterému je zapsaný stav odlišný od toho skutečného.
Představte si situaci, kdy prodávající a kupující uzavřou platnou kupní smlouvu, avšak jedna ze stran následně od této smlouvy odstoupí, čímž se nemovitost právně "vrátí" původnímu vlastníkovi. Účastníci tento stav okamžitě nenapraví a kupující se třeba nemovitost rozhodne obratem prodat další osobě. Skutečný vlastník se pochopitelně bude chtít bránit a to tak, že uplatní své právo u soudu podáním žaloby na určení vlastnického práva.
Skutečný vlastník pak může ve chvíli, kdy má k dispozici dokument prokazující podání žaloby, u dotčené nemovitosti požádat katastr o vyznačení v tomto případě poznámky rozepře. A tím do doby rozhodnutí ochrání nemovitost před jejím následným prodejem, stejně jako před jakýmikoliv dalšími podanými návrhy ve vztahu k nemovitosti.
Další možností vzniku poznámky rozepře je, pokud právo vzniklo mimoknihovně, v praxi třeba vydržením.
Ke změně vlastnictví však může dojít i neoprávněně, např. zfalšováním podpisu vlastníka na kupní smlouvě. Jakmile skutečný vlastník zjistí, že na katastru je u jeho nemovitosti evidován někdo jiný (aniž by k tomu pochopitelně byl právní důvod), může katastr požádat o zápis poznámky spornosti.
Jakmile je poznámka vyznačena, má skutečný vlastník dva měsíce na to, aby podal k soudu určovací žalobu a katastru své vlastnictví doložil, jinak katastr tuto poznámku vymaže.
Jak vidíte, poznámka spornosti je oproti poznámce rozepře vnímána urgentněji, proto je možné o její zápis požádat ještě před podáním určovací žaloby. K tomuto se vážou další důležité zákonné lhůty (viz citované paragrafy níže), proto je dobré si vlastnictví k nemovitostem pravidelně kontrolovat.
Občanský zákoník totiž v § 980 říká následující:
(1) Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.
(2) Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
O tom, jak si můžete hlídat svoji nemovitost, jsem psal v článku Jak si nenechat ukrást nemovitost.
Níže se můžete podívat na další paragrafy katastrálního zákona i občanského zákoníku, které s výše uváděnými nesoulady pracují.
Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
§ 24
Poznámka spornosti zápisu
(1) Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.
(2) Pokud je řízení, o kterém se zapisuje poznámka spornosti zápisu, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.
(3) Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.
Zákon č. 89/2012 Sb. - občanský zákoník
§ 984
(1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
(2) Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije.
§ 985
Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.
§ 986
(1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
(2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.
(3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.
Mirek Rybín
