Pozor na komplikace při prodeji bytu s parkovacím stáním

Přidáno 13.12.2017

Od 1. 1. 2018 se vrací do občanského zákoníku předkupní právo. Pojďme se zaměřit na oblast, ve které bude mít změna největší dopad. Týká se těch, kdo prodávají byt, ke kterému náleží parkovací (garážové) stání. Prodávajícímu se totiž může výrazně snížit hodnota bytu a to až o statisíce, ale také významně prodloužit doba prodeje. A další překážkou jsou procesní kroky, které musí prodávající absolvovat. Podívejte se, zda se tato situace netýká také vás.

Kdy se předkupní právo uplatní?

Předkupní právo je popsáno v novém znění § 1124 občanského zákoníku a uplatní se ve všech případech, kdy dochází k úplatnému či bezúplatnému převodu podílu s výjimkou jeho převodu na osobu blízkou (tu definuje § 22 občanského zákoníku). Spoluvlastníci se mohou svého předkupního práva vzdát (§ 1125 občanského zákoníku), přičemž tato informace bude zapsána do katastru nemovitostí a bude platit i pro právní nástupce spoluvlastníka.
 

Kdy předkupní právo prodej bytu komplikuje?

Komplikace nastane, pokud je součástí bytu parkovací stání, které je v katastru nemovitostí zapsáno formou spoluvlastnického podílu na celém garážovém prostoru. Tedy pokud je například v bytovém domě podlaží s řekněme padesáti parkovacími místy, kdy každý majitel parkovacího místa formálně vlastní 1/50 tohoto prostoru.


Jak postupovat při prodeji bytu po Novém roce?

Budete-li prodávat byt, ke kterému patří takto evidované parkovací stání, musíte jej nabídnout všem ostatním spoluvlastníkům (tzv. předkupní nabídka). Zde si můžete být jisti, že zájem o něj bude, protože velké množství domácností má dvě auta a parkovacích míst je obecně nedostatek. Pokud tedy prodáte toto parkovací stání samostatně, ztratíte k vašemu bytu nezbytný benefit. V některých lokalitách s problematickým parkováním je parkovací stání dokonce nutnou podmínku, aby mělo smysl takový byt vůbec koupit. Cena vašeho bytu tím klesne nejen o hodnotu samotného stání, ale ještě více, protože o takový byt zkrátka nebude zájem.

Svůj podíl k odprodeji musíte nabídnout všem spoluvlastníkům písemně a ti pak mají tři měsíce na vyjádření, zda jej odkoupí. Problematická situace nastane, když budete mít zájemců více - zde nerozhoduje, kdo byl ve své odpovědi rychlejší. Nabýt podíl by správně měl každý z nich podle velikosti svého stávajícího podílu, těžko však budou mít zájem parkovací stání sdílet.

Ovšem tou největší komplikací je skutečnost, že vlastník musí nabídnout nemovitost oprávněnému (předkupníkovi) až poté, co uzavřel kupní smlouvu s třetí stranou (koupěchtivým). Pokud by vlastník nabídku učinil dříve, nebude se na později uzavřenou kupní smlouvu tato nabídka vztahovat a musí být učiněna znovu. Toto popisuje § 2143 občanského zákoníku. Zkuste si představit, že kupující by šel do rizika, kdy k bytu nemá jisté parkovací stání a také toto může mít dopad na financování hypotékou.
 

Co když nebudete předkupní právo respektovat?

Nesplní-li vlastník povinnost nabídnout nemovitost spoluvlastníkovi k odkoupení, spoluvlastník není oprávněn (jak bývá často mylně uváděno) požadovat po kupujícím, aby mu ji prodal za stejných podmínek, za jakých ji koupil (s výjimkou předkupního práva zapsaného v katastru nemovitostí dle § 2144 občanského zákoníku). Spoluvlastníkovi vzniká právo pouze vůči původnímu vlastníkovi a to, aby mu nabídnul nemovitost ke koupi. Toto právo může uplatnit do 3 let od provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího. § 2145 občanského zákoníku pak umožňuje původnímu vlastníkovi v této lhůtě odstoupit od původně uzavřené kupní smlouvy, a po vypořádání se s původním kupujícím nemovitost prodat spoluvlastníkovi. Situaci dále komplikuje, pokud dojde v mezičase k dalšímu prodeji takové nemovitosti či pokud kupující nabyl nemovitost v dobré víře, protože prodávající v kupní smlouvě existující práva třetích osob vyloučil. Spoluvlastník totiž může po původním vlastníkovi požadovat náhradu skutečně vzniklé škody, která mu porušením zákonného předkupního práva vznikla.
 

Jak se můžete znehodnocení bytu bránit?

Možná vás napadne postupovat tak, že získáte zájemce, se kterým podepíšete kupní smlouvu na byt za sníženou cenu a parkovací stání za výrazně vyšší cenu, která bude v součtu odpovídat celkové tržní ceně. Takové stání logicky nikdo ze spoluvlastníků nebude chtít. I tak ale tři měsíce budete muset čekat na jejich vyjádření. Jsou tu ovšem rizika daňová a také spojená s financováním hypotékou. A také pozor na to, že pokud by došlo k soudnímu sporu ze strany spoluvlastníka, je velká pravděpodobnost, že soud toto vyhodnotí jako obcházení zákona. Spoluvlastník totiž od vás musí mít k dispozici cenové podmínky prodeje a toho by mohl využít.

Nejelegantnější postupem je s předstihem neformálně oslovit všechny spoluvlastníky a pokud nebudou mít zájem, nechat si od nich podepsat vzdání se předkupního práva, jak jsem uvedl na začátku článku. Pozor však, toto je potřeba učinit až po 1. 1. 2018. Je tedy potřeba je všechny kontaktovat, získat jejich vzdání se a to následně nechat zapsat do katastru nemovitostí. Je možné tak učinit hromadně jedním podáním. Poté již je možné podíl prodat třetí osobě.

Ještě mě napadá jedna ovšem nepříliš praktická varianta: namísto prodeje parkovací stání kupujícímu vašeho bytu pronajmout, což však způsobí, že Společenství vlastníků bude v domě formálně evidovat osoby, které vlastní jen parkovací stání a ne byt. A pokud se chcete zbavit bytu a s ním spojených povinností se vším všudy, toto také pro vás není řešení, protože budete muset v domě stále fungovat, a ještě řešit zdanění pronájmu.

Co bude dál?

I zákonodárci si uvědomili, že předkupní právo v tomto případě nedává smysl. Osobně jsem letos zaznamenal, že se uvažovalo o dvou variantách pozměňovacího návrhu. První by rušila předkupní právo v případě, kdy se jedná právě o parkovací stání a druhá by jej uplatňovala pouze při maximálním počtu pěti spoluvlastníků. Ať už však bude jeho podoba jakákoliv, ke schválení hned tak nedojde. Osobně jsem zvědav, jaká bude od ledna praxe a dění budu samozřejmě sledovat.
 

Mirek Rybín

 

 

 

 

 




Tisknout stránku

Odebírejte články





      © 2017 - Mirek Rybín | realitní makléř a poradce
Digitální obchodník