S čím musíte při prodeji nemovitosti seznámit kupujícího
24. 8. 2017
V dnešním článku se dozvíte klíčové povinnosti prodávajícího, které by při prodeji rozhodně neměl opomenout. Minimálně proto, že jejich splněním se chrání před případnými budoucími komplikacemi.
Neztrácejme tedy čas a podívejme se, co musí prodávající udělat:
1) Seznámit kupujícího s vadami, a to jak právními, tak faktickými.
Mezi právní vady patří vady zapsané na listu vlastnictví (např. věcné břemeno, zástavní právo banky, předkupní právo apod.), ale i vady na něm nezapsané (např. nájemní právo). Mezi faktické vady patří ty vady, které ztěžují každodenní užívání nemovitosti, přitom nemusí být na prohlídce patrné. Čím přesněji budou jednotlivé vady ve smluvní dokumentaci popsány, tím lépe.
2) Předat kupujícímu následující dokumentaci:
a) U převodu jednotky (bytu) podle zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, zajistit potvrzení vystavené osobou zodpovědnou za správu domu (jíž je obvykle správcovská firma nebo přímo SVJ), jaké dluhy spjaté se správou domu a pozemku přejdou na kupujícího, nebo že takové dluhy nejsou - to je klasické potvrzení o bezdlužnosti.
b) Stavební dokumentaci dle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon. Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu existence stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení a jiné důležité doklady týkající se stavby. Pokud dokumentace není k dispozici (nebyla vůbec pořízena nebo se nedochovala), je vlastník povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby.
c) Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Toto se řídí § 7a) zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií a jsou výjimky, kdy průkaz není potřeba. Předpokládejme však, že povinnost předložit průkaz platí, a tím pádem jeho vyhotovení zajišťuje ještě stávající majitel nemovitosti před jejím prodejem. V případě prodeje bytu v bytovém domě má tuto povinnost SVJ, které majitel bytu musí písemně požádat o vyhotovení průkazu. Pokud SVJ výzvy ani urgence nedbá, prodávajícímu je umožněno předložit kupujícímu místo průkazu vyúčtování spotřeby energií (faktury za elektřinu a plyn) za poslední tři roky. Významným negativem při neexistenci průkazu je povinnost, kdy prodávající při nabídce svého bytu musí v marketingových materiálech uvést nejhorší energetickou třídu a zbytečně tedy svoji nabídku znehodnocuje, přičemž v drtivé většině případů budova nejhorší energetickou náročnost nemá.
Dále pak existuje mnoho dalších dokumentů, např. u bytů kupujícího zajímá předpis záloh, aby věděl, jaké poplatky měsíčně bude platit, stanovy SVJ, zápisy z posledních schůzí, informace o hospodaření či zadluženosti SVJ a samozřejmě také nabývací titul - tedy dokument, na základě kterého se stal prodávající majitelem nemovitosti. V úvodu zmiňovaný List vlastnictví je naprostý základ - z jeho podkladů se tvoří veškerá smluvní dokumentace.
Výše uvedené se netýká družstevních bytů, protože u nich nedochází k faktickému prodeji, ale k převodu družstevního podílu, s nímž je "pouze" spjato právo nájmu bytu.
Pokud vás napadají nějaké otázky, obraťte se na mě.
A pokud si myslíte, že by článek mohl být užitečný pro někoho z vašich známých, pošlete mu na něj odkaz nebo jej sdílejte na sociálních sítích.
Mirek Rybín
Neztrácejme tedy čas a podívejme se, co musí prodávající udělat:
1) Seznámit kupujícího s vadami, a to jak právními, tak faktickými.
Mezi právní vady patří vady zapsané na listu vlastnictví (např. věcné břemeno, zástavní právo banky, předkupní právo apod.), ale i vady na něm nezapsané (např. nájemní právo). Mezi faktické vady patří ty vady, které ztěžují každodenní užívání nemovitosti, přitom nemusí být na prohlídce patrné. Čím přesněji budou jednotlivé vady ve smluvní dokumentaci popsány, tím lépe.
2) Předat kupujícímu následující dokumentaci:
a) U převodu jednotky (bytu) podle zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, zajistit potvrzení vystavené osobou zodpovědnou za správu domu (jíž je obvykle správcovská firma nebo přímo SVJ), jaké dluhy spjaté se správou domu a pozemku přejdou na kupujícího, nebo že takové dluhy nejsou - to je klasické potvrzení o bezdlužnosti.
b) Stavební dokumentaci dle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon. Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu existence stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení a jiné důležité doklady týkající se stavby. Pokud dokumentace není k dispozici (nebyla vůbec pořízena nebo se nedochovala), je vlastník povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby.
c) Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Toto se řídí § 7a) zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií a jsou výjimky, kdy průkaz není potřeba. Předpokládejme však, že povinnost předložit průkaz platí, a tím pádem jeho vyhotovení zajišťuje ještě stávající majitel nemovitosti před jejím prodejem. V případě prodeje bytu v bytovém domě má tuto povinnost SVJ, které majitel bytu musí písemně požádat o vyhotovení průkazu. Pokud SVJ výzvy ani urgence nedbá, prodávajícímu je umožněno předložit kupujícímu místo průkazu vyúčtování spotřeby energií (faktury za elektřinu a plyn) za poslední tři roky. Významným negativem při neexistenci průkazu je povinnost, kdy prodávající při nabídce svého bytu musí v marketingových materiálech uvést nejhorší energetickou třídu a zbytečně tedy svoji nabídku znehodnocuje, přičemž v drtivé většině případů budova nejhorší energetickou náročnost nemá.
Dále pak existuje mnoho dalších dokumentů, např. u bytů kupujícího zajímá předpis záloh, aby věděl, jaké poplatky měsíčně bude platit, stanovy SVJ, zápisy z posledních schůzí, informace o hospodaření či zadluženosti SVJ a samozřejmě také nabývací titul - tedy dokument, na základě kterého se stal prodávající majitelem nemovitosti. V úvodu zmiňovaný List vlastnictví je naprostý základ - z jeho podkladů se tvoří veškerá smluvní dokumentace.
Výše uvedené se netýká družstevních bytů, protože u nich nedochází k faktickému prodeji, ale k převodu družstevního podílu, s nímž je "pouze" spjato právo nájmu bytu.
Pokud vás napadají nějaké otázky, obraťte se na mě.
A pokud si myslíte, že by článek mohl být užitečný pro někoho z vašich známých, pošlete mu na něj odkaz nebo jej sdílejte na sociálních sítích.
Mirek Rybín
