Stručný přehled daní, které se týkají nemovitostí
27. 7. 2017
Po přečtení tohoto článku budete vědět, jaké daňové nástrahy vás čekají v souvislosti s vlastnictvím a převody nemovitostí.
Nemovitostí se běžně týkají následující tři daně: daň z nemovitých věcí, daň z nabytí nemovitých věcí a daň z příjmů. Daň z přidané hodnoty se týká pouze jejích plátců, a to jen za určitých podmínek, nebudeme se jí zde zabývat.
1) Daň z nemovitých věcí je daň, kterou všichni, kteří vlastníte nemovitost, dobře znáte, protože ji každoročně platíte. Tuto povinnost máte, pokud jste vlastníkem k 1. lednu daného roku a v témže roce vám chodí složenka na její úhradu. Pokud došlo k tomuto datu oproti předchozímu roku ke změně vlastníka, je potřeba tuto změnu do konce ledna oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V zásadě jsou dva způsoby oznámení - vyplněním formuláře, kde podle typu změny zvolíte, zda se jedná o přiznání úplné či dílčí nebo posláním dopisu FÚ, ve kterém uvedete změnu - tuto variantu můžete použít pouze v případě, kdy v daném obvodu již nevlastníte žádnou nemovitost.
Daň z nemovitých věcí hradíte vždy do konce května daného roku, v případě, že daňová povinnost přesáhne částku 5.000,- Kč, můžete si ji rozdělit na dvě splátky, přičemž druhou hradíte do konce listopadu.
Tuto daň neplatíte, pokud "vlastníte" družstevní byt, ve skutečnosti jste totiž členem družstva a platí ji právě družstvo, které je faktickým vlastníkem bytu.
----------------------------------- TATO ČÁST JIŽ NEPLATÍ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA ZRUŠENA -----------------------------------
2) Daň z nabytí nemovitých věcí je daň, kterou hradíte, pokud nemovitost kupujete - jedná se tedy o jednorázovou daň. Asi víte, že před 1. 11. 2016 tuto daň hradil standardně prodávající (resp. bylo možné se na její platbě domluvit s kupujícím), v současné době ji hradí výhradně kupující a její výše je 4 %. Pokud se poohlížíte po koupi, pozor na nabídkové ceny nemovitostí v inzerci, v drtivé většině případů tuto daň nezahrnují, musíte s ní tedy počítat navíc.
Kupujete-li novostavbu, můžete být od této daně osvobozeni, s účinností novely se opět od 1. 11. 2016 změnily podmínky pro osvobození.
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je potřeba podat do konce třetího měsíce ode dne, kdy katastrální úřad provedl změnu vlastníka (měsíc, ve kterém byl zápis proveden, se do tříměsíční lhůty nezapočítává).
Družstevních bytů se opět tato povinnost netýká, protože jej nenabýváte do vlastnictví, ale převádíte na sebe družstevní podíl a stáváte se členem družstva.
----------------------------------- TATO ČÁST JIŽ NEPLATÍ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA ZRUŠENA -----------------------------------
3) Daň z příjmů je daň, kterou byste měli hradit při každém prodeji nemovitosti, naštěstí však existuje několik možností, kdy jste od této daně osvobozeni a které pokrývají většinu případů. Výše této daně je totiž 15 %, což při cenách nemovitostí není žádná legrace. Na druhou stranu, tato daň se neplatí z celé částky, ale pouze z rozdílu cen nabytí a prodeje. V případě bezúplatného nabytí (dědictvím nebo darováním) je potřeba při následném prodeji nechat zpětně stanovit k onomu datu cenu nemovitosti. Jaké jsou tedy výjimky, abyste toto vůbec nemuseli řešit?
Prodáváte-li nemovitost v osobním vlastnictví, jste osvobozeni v těchto případech:
a) Splníte-li časový test, tedy vlastníte-li nemovitost minimálně 5 let. V případě, kdy se jedná o dědictví v řadě přímé (či po manželovi nebo manželce), tak stačí, aby tuto podmínku alespoň částečně splnil zůstavitel. V součtu s vaším vlastnictvím se však musí jednat minimálně o 5 let. Není tedy problém rychle prodat zděděný byt po rodiči, který jej dlouhodobě vlastnil.
AKTUALIZACE - Pětiletý časový test platí pro nemovitosti nabyté do r. 2020 včetně, pro ty nabyté od 1. 1. 2021 platí desetiletý časový test.
b) Máte-li v nemovitosti 2 roky bezprostředně před jejím prodejem trvalé bydliště, mělo by se však jednat o skutečné bydlení, nikoliv pouze o existenci formálního trvalého pobytu.
c) Použijete-li prostředky získané z prodeje k uspokojení vlastní bytové potřeby, a to v časovém rozpětí jednoho roku před a jednoho roku po prodeji nemovitosti. Pokud je částka nově pořízeného bydlení nižší než částka získaná z prodeje, opět platíte daň z rozdílu těchto částek.
Při prodeji družstevního bytu bohužel musíte vždy splnit časový test pěti let (resp. deseti let) členství v bytovém družstvu.
Daň z příjmů také hradíte, pokud byt pronajímáte. Tato problematika si zaslouží vlastní článek, proto se jí budu věnovat v některém z příštích.
Pokud vás cokoliv dalšího zajímá nebo pokud potřebujete poradit ve vašem konkrétním případě, obraťte se na mě.
Mirek Rybín
Nemovitostí se běžně týkají následující tři daně: daň z nemovitých věcí, daň z nabytí nemovitých věcí a daň z příjmů. Daň z přidané hodnoty se týká pouze jejích plátců, a to jen za určitých podmínek, nebudeme se jí zde zabývat.
1) Daň z nemovitých věcí je daň, kterou všichni, kteří vlastníte nemovitost, dobře znáte, protože ji každoročně platíte. Tuto povinnost máte, pokud jste vlastníkem k 1. lednu daného roku a v témže roce vám chodí složenka na její úhradu. Pokud došlo k tomuto datu oproti předchozímu roku ke změně vlastníka, je potřeba tuto změnu do konce ledna oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V zásadě jsou dva způsoby oznámení - vyplněním formuláře, kde podle typu změny zvolíte, zda se jedná o přiznání úplné či dílčí nebo posláním dopisu FÚ, ve kterém uvedete změnu - tuto variantu můžete použít pouze v případě, kdy v daném obvodu již nevlastníte žádnou nemovitost.
Daň z nemovitých věcí hradíte vždy do konce května daného roku, v případě, že daňová povinnost přesáhne částku 5.000,- Kč, můžete si ji rozdělit na dvě splátky, přičemž druhou hradíte do konce listopadu.
Tuto daň neplatíte, pokud "vlastníte" družstevní byt, ve skutečnosti jste totiž členem družstva a platí ji právě družstvo, které je faktickým vlastníkem bytu.
----------------------------------- TATO ČÁST JIŽ NEPLATÍ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA ZRUŠENA -----------------------------------
2) Daň z nabytí nemovitých věcí je daň, kterou hradíte, pokud nemovitost kupujete - jedná se tedy o jednorázovou daň. Asi víte, že před 1. 11. 2016 tuto daň hradil standardně prodávající (resp. bylo možné se na její platbě domluvit s kupujícím), v současné době ji hradí výhradně kupující a její výše je 4 %. Pokud se poohlížíte po koupi, pozor na nabídkové ceny nemovitostí v inzerci, v drtivé většině případů tuto daň nezahrnují, musíte s ní tedy počítat navíc.
Kupujete-li novostavbu, můžete být od této daně osvobozeni, s účinností novely se opět od 1. 11. 2016 změnily podmínky pro osvobození.
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je potřeba podat do konce třetího měsíce ode dne, kdy katastrální úřad provedl změnu vlastníka (měsíc, ve kterém byl zápis proveden, se do tříměsíční lhůty nezapočítává).
Družstevních bytů se opět tato povinnost netýká, protože jej nenabýváte do vlastnictví, ale převádíte na sebe družstevní podíl a stáváte se členem družstva.
----------------------------------- TATO ČÁST JIŽ NEPLATÍ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA ZRUŠENA -----------------------------------
3) Daň z příjmů je daň, kterou byste měli hradit při každém prodeji nemovitosti, naštěstí však existuje několik možností, kdy jste od této daně osvobozeni a které pokrývají většinu případů. Výše této daně je totiž 15 %, což při cenách nemovitostí není žádná legrace. Na druhou stranu, tato daň se neplatí z celé částky, ale pouze z rozdílu cen nabytí a prodeje. V případě bezúplatného nabytí (dědictvím nebo darováním) je potřeba při následném prodeji nechat zpětně stanovit k onomu datu cenu nemovitosti. Jaké jsou tedy výjimky, abyste toto vůbec nemuseli řešit?
Prodáváte-li nemovitost v osobním vlastnictví, jste osvobozeni v těchto případech:
a) Splníte-li časový test, tedy vlastníte-li nemovitost minimálně 5 let. V případě, kdy se jedná o dědictví v řadě přímé (či po manželovi nebo manželce), tak stačí, aby tuto podmínku alespoň částečně splnil zůstavitel. V součtu s vaším vlastnictvím se však musí jednat minimálně o 5 let. Není tedy problém rychle prodat zděděný byt po rodiči, který jej dlouhodobě vlastnil.
AKTUALIZACE - Pětiletý časový test platí pro nemovitosti nabyté do r. 2020 včetně, pro ty nabyté od 1. 1. 2021 platí desetiletý časový test.
b) Máte-li v nemovitosti 2 roky bezprostředně před jejím prodejem trvalé bydliště, mělo by se však jednat o skutečné bydlení, nikoliv pouze o existenci formálního trvalého pobytu.
c) Použijete-li prostředky získané z prodeje k uspokojení vlastní bytové potřeby, a to v časovém rozpětí jednoho roku před a jednoho roku po prodeji nemovitosti. Pokud je částka nově pořízeného bydlení nižší než částka získaná z prodeje, opět platíte daň z rozdílu těchto částek.
Při prodeji družstevního bytu bohužel musíte vždy splnit časový test pěti let (resp. deseti let) členství v bytovém družstvu.
Daň z příjmů také hradíte, pokud byt pronajímáte. Tato problematika si zaslouží vlastní článek, proto se jí budu věnovat v některém z příštích.
Pokud vás cokoliv dalšího zajímá nebo pokud potřebujete poradit ve vašem konkrétním případě, obraťte se na mě.
Mirek Rybín
